高周转模式是什么意思,碧桂园高周转什么意思带来哪些问题

投稿用户 • 2022年10月24日 pm4:00 • 行业资讯 • 阅读 714

高周转模式是什么意思?房地产行业讲的最多的就是“高周转”这三个字，那高周转模式是什么意思呢？让小编告诉大家。

周转是一个专业的商业术语，指的是资金从资金形态到货物形态，再回到资金形态。每循环一周叫周转天数，周转天数越少，那么周转率越高，反之就是周转率低。那么，高周转就是指好卖的货物，因为卖得快，所以要经常进货，也就是周转得快的意思。而反之，低周转就代表不好卖的产品的意思。

碧桂园高周转什么意思带来哪些问题?8月24日，碧桂园发布上半年业绩报告。2021年上半年，碧桂园实现营业收入2349.3亿元，同比增长27%；实现毛利462.8亿元，净利润224.2亿元，股东应占核心净利润152.2亿元。

从销售方面来看，上半年，碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约3030.9亿元，同比增长13.5%；权益合同销售面积约3451万平方米，同比增长8.4%；权益物业销售现金回笼约2727.9亿元，权益销售回款率达到90%。

碧桂园目前的危机

负债率依然在高位

据2021年半年报，碧桂园负债总额高达17397.87亿元，相较于2020年末的17588.06亿元，减少190.19亿元，虽然有所减少，但相较于巨大的基数而言，只能说继续维持在高位。

财务状况方面，上半年碧桂园平均融资成本5.39%，总有息负债3242.4亿元，短期借款占比为20%。净负债率为49.7%，剔除预收款后资产负债率77%，现金短债比2.1。“三道红线”指标中，剔除预收款后资产负债率未达标，档位为黄档。

但从资产负债率的角度来看，碧桂园2018-2020年上半年整体呈现下降趋势，分别为89.36%、88.54%、87.25%和86.24%，但均超过近期“爆雷”的中国恒大。

2018到2020年碧桂园销售毛利为27.03%、26.06%、21.80%，2021年上半年跌倒19.70%，创新低。

高负债意味着，较高的融资成本和贷款利息，截止二季度，碧辉园借款余额为3242亿。现金1862亿，现金流尚可。负债利率一年近200亿，严重吞噬成本，对碧桂园来说，降负债规模，要走的路还很长。

土储偏向三四线

碧桂园的快速壮大，得益于广大的三四五线城市甚至县城。这些中小城市数量庞大，覆盖的人群广，购房需求多，能够撑得起足够的体量。

2020年，碧桂园权益合同销售额按城市类型划分，位于三四线城市约占54%，位于二线城市的占32%。

年中报显示，碧桂园业务覆盖了296个地级行政区划，1408个县。

从目前土拍政策看，一二线城市的涨价空间被锁死；三四线城市，人口和产业流出，不少小城市缺少托底的地基，加上棚改货币化步入尾声，楼市开始全面转冷。三四线人口未来能否继续流入很难判断，目前不少三四线城市人口开始净流出。

政策预判失误

国家从2016年提出住房不炒，到2021年今年上半年依然大量房企冲动高溢价拿地！完全无视中国客观的经济水平，中国依旧是发展中国家，老百姓多数不宽裕，多数房企依然认为中国会加速城镇化，第七次人口普查，中国城镇化目前64.7%，按照西方经验，市场很多预期城镇化到达70%，购房需求才会大减，但是中国政府政策深谋远虑，提前开始调整政策，然很多地产商措手不及，简单说中国多数地产商根本就做好风控。

从投资学来看，一个最基础的生存逻辑就是，能在牛市中不疯狂，在熊市中能活下来！

2021年上半年，碧桂园拿地面积1253万平方米，雄踞榜首。逆风而行。

而对于碧桂园来说，重仓三四线，就是基于城镇化还在高速期的预判。

去年全年，碧桂园三四线城市拿地金额占比70.53%，拿地金额占比相比2019年提升12.33%，重仓三四线的意图还是很明显。

如何快速变现三四线地产是碧桂园未来最紧要的事情，小熊市周期已经到来，中国三四线目前房价也偏高。投资属性几乎很小。市场的共识是一二线具备长期价值，如何能稳定出货三四线地产，是碧桂园稳定发展的基础。一旦出现变现困难，碧桂园可能陷入真正的绝境，毕竟手上核心资产份量不够。

股价近期暴跌

受万科负面影响，近期地产股跌多涨少，碧桂园港股近期暴跌，9月14日下跌-8.05%.15日下跌-8.76%.16日下跌-7.23%，近三日跌幅25%，市值缩水近600亿，目前看不出股价企稳信号，市值能否真正企稳，短期还要看政府政策能够适度支持地产行业回暖，长期来看碧桂园股价最终取决于三四线城市住宅销售状况!

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